Ремонт в новостройке начинают не с покупки материалов, а с приёмки квартиры у застройщика и плана: где будут розетки, свет, кухня и мокрые зоны. По плану считают смету, и только потом идут черновые работы — электрика, трубы, штукатурка, стяжка.
Ниже — порядок по шагам и то, что нельзя начинать раньше времени.
1. Приёмка у застройщика
До подписания передаточного акта квартиру осматривают и все недостатки записывают в акт осмотра: трещины, кривые стены и окна, неработающую вентиляцию, протечки. По договору долевого участия застройщик устраняет такие недостатки за свой счёт — а после того как начнётся ремонт, доказать, чей это недочёт, станет сложнее.
Если квартира сдана в white box, проверяют и его: ровность стен и стяжки правилом, точки электрики и воды по плану, подписи автоматов в щитке.
2. Обмеры и план
Замер всех стен, окон, дверей и высоты потолков. На план наносят мебель и технику — и уже от неё розетки, выключатели, свет, выводы воды и канализации, места кондиционеров. Именно на этом шаге решается, будет ли розетка у кровати и хватит ли места посудомойке.
Что подготовить к замеру
- план квартиры из договора или техпаспорта — по нему сверяют площади и стояки;
- список техники: холодильник, стиральная и посудомоечная машины, духовой шкаф, водонагреватель, кондиционеры;
- где будут кровать, рабочий стол и телевизор — от них зависят розетки и свет;
- решение по кухне хотя бы в общих чертах: прямая или угловая, где мойка и плита;
- пожелания по полу и стенам — плитка, покраска или обои меняют черновую подготовку.
3. Перепланировка — до начала работ
Снос и перенос стен, расширение санузла за счёт коридора, перенос кухни — это перепланировка. Её согласовывают до ремонта (в Москве — в Мосжилинспекции): неузаконенная перепланировка потом мешает продаже квартиры и ипотеке. Согласование мы не ведём, ремонт делаем в существующей планировке или по согласованному проекту.
4. Смета и материалы
По плану считают смету: работы по видам и материалы с количеством. Черновые материалы — смеси для стяжки и штукатурки, кабель, трубы, гидроизоляцию — закупают первыми; чистовые — плитку, напольные покрытия, двери — можно выбирать, пока идут черновые работы.
5. Черновые работы
- Перегородки — если планировка свободная или их ставит проект.
- Электрика и слаботочные сети: кабели, подрозетники, щиток.
- Разводка воды и канализации до мест приборов.
- Штукатурка стен по маякам.
- Стяжка пола и гидроизоляция санузла.
Это и есть white box. Если застройщик сдал квартиру без отделки, этап стоит от 10 700 ₽/м² за работу; подробно — white box под ключ.
Сколько стоит и сколько длится
Квартира без отделки — это white box (от 10 700 ₽/м²) и чистовая (от 16 900 ₽/м²): для однушки 38 м² работа стоит от 1 048 800 ₽. По рынку Москвы white box занимает 3–5 недель, путь от white box до готовой к жизни 1–2-комнатной — 1,5–2,5 месяца. Расчёт по студии, однушке и двушке — в статье сколько стоит ремонт в новостройке.
6. Чистовые работы
После сушки стяжки и штукатурки — плитка в санузле и на кухне, потолки, шпаклёвка и покраска или обои, напольные покрытия, двери. Последними ставят сантехнику, розетки, светильники и кухню. Порядок чистовых работ разобран в статье чистовая отделка новостройки.
Если квартира сдана с отделкой
Порядок тот же, только шаги короче. Сначала приёмка: всё, что сделано плохо, — в акт осмотра, это устраняет застройщик. Потом решают, что из отделки остаётся, а что меняется: чаще всего переделывают пол, двери, свет и санузел, а стены перекрашивают. По объёму это косметический ремонт — от 9 800 ₽/м² за работу; если меняются трубы и электрика, работа уже ближе к капитальной.
Главная ловушка — начать с косметики и по ходу решить перенести розетки или раковину. Это вскрывает свежую отделку, поэтому план электрики и сантехники нужен и здесь — до первых работ.
Что нельзя делать раньше времени
- Покупать мебель до замеров: шкаф или диван могут не встать туда, где на плане уже стоят розетки.
- Класть напольное покрытие до окончания мокрых работ: стяжка и штукатурка отдают влагу.
- Закрывать трубы коробом до опрессовки: течь в новом доме проверяют под давлением, пока всё открыто.
- Клеить обои по свежей штукатурке: сначала она должна высохнуть по технологии смеси.
- Заказывать кухню по размерам с плана: её меряют по готовым стенам после штукатурки и плитки.
- Ставить межкомнатные двери до напольного покрытия: зазор под полотном зависит от высоты пола.
Санузел в новом доме — отдельная тема со своими ошибками застройщиков; её разбирает мастер Сергей Козлов в статье ремонт ванной в новостройке: с чего начать.